ネイルスクール 名古屋のまとめ
つい昨日までは会ったこともなければ、名前も知らなかった人同士が、「そのマンションを買って住戸の持ち主になった」というたったひとつの理由だけで、管理組合という組織のメンバーとなるのだ。
当然ながら、お互い同士の考え方も意見も事情も何ひとつとしてわからないままで、同じ組織の一員として顔を合わせることになる。
こうした事情は、管理組合という組織が実質的に活動できる状態になっていないことを物語る。
そうなれば、組織の基本条件を定める当事者がまだ活動していないのだから、管理組合を支える条件は何も決まらないままになってしまう。
誰かが声をかけてくれるのを何となく気にしながら、みんなが黙って待っている…。
そんな状態のなかで、もし何かが起こっても、対応の仕方が確かめられないノールール状態になってしまう。
そういうことがなくても、夜間の照明やエレベーター用の電力料といった費用が必要になる。
入居したその日から、まことに気がかりなことが次々に生まれてくることは避けられない。
そうした不安がないようにするためには、最初の段階から管理組合に代わって誰かがいくつかの基本条件を用意しておかなければならない。
そこで、マンションの新築分譲当初の段階では、販売会社がこうした役割を引き受けることになる。
本来は管理組合がつくるべきものを販売会社がつくるという一種の変則状態が生まれるのは、こうした事情があるからだ。
組織の基本条件の最たるものは管理規約だ。
もともと、この管理規約は管理組合の総会で特別決議を得なければならないものだが、新築分議段階ではそれが難しい。
そこで、管理組合のメンバー全員が一人ひとり書面で賛成すれば法的に有効なルールとして成立することが、区分所有法で決まっている。
こういうプロセスで生まれるものが「原始規約」である。
管理規約以外のものは、広告などで表示される「物件概要」で確かめられる。
広告には表示されないが、長期修繕計画のようなものもある。
当然ながら、いずれも販売会社が用意したものである。
住みよさを確保するための大原則となるものが、管理規約だ。
だからこそ、管理規約はマンションの憲法だなどともいわれる。
それだけの意味の重さがあるルールが、自分たち自身の手でつくられたものではないなら、その内容が本当に管理組合つまり区分所有者自身の考え方が反映されているかどうかを確認する必要があることは、いうまでもない。
物事の決め方、費用の負担の仕方などを当初の原始規約が決めているのだから、その決め方に有利不利の偏りがあるかもしれないし、部の人にだけ好都合な決め方が混じっているかもしれない。
そうしたことがあれば、早く手直しをしておかないと問題が起こったときに対応できなくなる。
ルールの不適合があると、そのルールが適用される問題が発生したときには手の打ちょうがなくなるからだ。
その意味で、管理組合自身による管理規約の見直しと改正が必要になる。
この問題は、遅れれば遅れるほど厄介になりやすい。
長期修繕計画は、建物劣化の予測を集大成したものである。
将来の劣化に備えた修繕積立金も、この長期修繕計画が金額算出の根拠となる。
この長期修繕計画は、もともと管理組合自身がつくる主旨のものだが、実際には分譲者側が用意することが多くなっている。
新築分譲当初の段階で、買う前にもう修繕積立金が決まっている実態が、そのことを物語る。
しかし、将来の劣化予測が本質であることを考えると、当の物件の売り手が自分の販売する商品の将来の劣化をどこまで厳密に見込んでいるかは、買い手には確かめようがない。
それに、完成したばかりの新しい建物が、年数経過によってどう劣化するかという予測そのものが難しい。
予測と実際との聞には、常に誤差が生まれるのは避けられないからだ。
そうしたことを考えると、販売段階の長期修繕計画は管理組合自身の手で再確認しておかなければならない必要性が、想像以上に大きいことがはっきりする。
管理組合が自力で、当初段階からすべての課題に対応できるケースは滅多にない。
したがって、ほとんどの管理組合は管理会社に依存せざるを得ない。
だから、管理会社には委託者である管理組合の考え方や意向がそのまま反映する。
組織運営レベルの低い管理組合に対しては、管理会社の対応もそれなりに低くなる可能性が生まれる。
そうした事情は、管理会社との間の管理委託契約書に浮かび上がることが多い。
管理組合は発注者なのだから、疑問があればよく確かめ、要望があればこまめに管理会社に伝えることが必要となる。
そうした過程を経て、委託契約関係にある管理会社とこれからも付き合うかどうかの判断も、当初の段階からの重要な課題となる。
前記の、で、長期修繕計画の妥当性が確かめられれば修繕積立金が、また、によって管理会社との委託関係が固まったら、委託業務費を含む管理費の妥当性も確かめられることとなる。
こうした費用金額の妥当性チェックも、早いほうがいいのはいうまでもない。
マンションは集合住宅だから、大勢の人が住んでいる。
大規模なマンションでは、1棟に何百戸という例も少なくない。
その戸数だけの暮らしが展開されていることになる。
そうしたマンションが、社会の実情と無縁であるはずがない。
世の中で起こることは、マンションのなかでも必ず起こる。
嬉しいことや楽しいことと同じように、怖いことや不安なことも起こる。
連日気がかりなニュースが流れる世相が、マンションのなかだけ例外であると考えるわけにはいかない。
だから、マンションにも危機管理対策が必要になる。
しかし、分譲マンションのなかの問題はすべて組織レベルで考えなければならないから、これは管理組合にとっての問題となる。
ところが、管理組合組織を動かしていく上での基本原則となる法律や標準管理規約などの公式文書には、こうした危機管理という視点がほとんどない。
その意味で、危機管理は管理組合にとって紛れもない応用問題だといえよう。
何がマンションの「危機」なのか「危機管理」は、どんな事態を「危機」と考えるか次第で、方法が決まる。
マンションの危機管理には、社会一般での「危機」の意味もあるが、マンション特有の「危機」もある。
また、一般的な言葉であっても、マンションでは意味が変わるものが多い。
社会全般で「危機」と呼ばれる現象は、マンションを舞台にすると様相が一変する。
それは、マンションという建築物の規模や構造の複雑さが、二戸建て住宅とはるかに比較を絶しているからだ。
以下は、どんなマンションでも考えられることを箇条書きにして挙げてみよう。
建物構造によって、物件ごとに状況が大きく異なる。
しかし、原因となる災害はその地域全体に及ぶ現象だから、被害の内容もその地域全体と同じように起こる場合と、マンションごとに異なる起こり方をする場合の違いがある。
・地震基本的には、耐震基準の新旧などそのマンションの建築時期の仕組みが、被害の内容に関係する。
しかし地震の影響は、建物自体の状況とその場所の地盤などの条件との相関関係でさまざまに異なる。
また、耐震基準という問題は確かにあるが、こうした基準はあくまでも基準であって、最終的には物件ごとの建て方が関係する事情もある。
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